Berlin (ots) #Seniorenimmobilien – also #Pflegeheime, #Seniorenresidenzen, #Objekte für #betreutes #Wohnen oder #altersgerechte #Wohnungen – sind keine Nischenprodukte mehr, sondern inzwischen eine eigenständige »#Assetklasse«, die auch in der #Corona-Pandemie ein #Wachstumsmarkt bleiben. Das geht aus einer aktuellen Studie der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft »PwC« Deutschland hervor. Demnach erwarten die befragten Investoren weiterhin steigende Preise für entsprechende Objekte. Die Hälfte der befragten Anleger möchte in den nächsten drei Jahren mehr als 250 Millionen Euro in diesem Bereich Seniorenimmobilien investieren – und entschied sich damit für die höchstmögliche Antwort in der Studie.

Parallel dazu streben die befragten Betreiber von Senioreneinrichtungen in diesem Zeitraum an, ihren Bestand ausnahmslos zu vergrößern. »Seniorenimmobilien sind langfristig attraktive Investitionsgüter«, sagt Dirk Hennig, Partner bei »PwC Deutschland« und Experte für Immobilienbewertung. »Investoren erwartet daher auch bei Pflegeheimen mittlerweile eine Spitzen-Nettoanfangsrendite von vier Prozent.«

Unabhängigkeit von #Konjunktur als Vorteil

Die klassischen #Gewerbeimmobilien-Segmente wie Handelsimmobilien oder Bürogebäude sind seit einiger Zeit dem strukturellen Wandel ausgesetzt. Zuletzt befeuerte die #Covid-19-Pandemie diese Entwicklung zusätzlich: Der Druck des E-#Commerce auf den stationären Handel wuchs weiter, mobiles #Arbeiten und #Homeoffice gewannen an Bedeutung. Letzteres stellt sowohl #Relevanz als auch Attraktivität von herkömmlichen #Bürokonzepten zunehmend infrage – auch als #Anlageobjekt.

Diese Problematik besteht bei Seniorenimmobilien nicht: Sie sind grundsätzlich unabhängig von der Konjunktur, Markttreiber ist in erster Linie die demografische Entwicklung – und die Menschen in Deutschland werden immer älter. Lag die Lebenserwartung von Frauen vor 50 Jahren noch bei 73 und von Männern bei 67 Jahren, sind es 2020 bereits über zehn Jahre mehr. 2060 könnten Schätzungen zufolge mehr als 27 Prozent der Menschen hierzulande über 67 Jahre alt sein. Die Zahl der pflegebedürftigen Personen hat sich zwischen 1999 und 2019 auf rund vier Millionen mehr als verdoppelt.

Außerdem hat sich die Pflegebranche in den vergangenen Jahren professionalisiert: Betreiber von Senioreneinrichtungen arbeiten zum Beispiel transparenter und gewinnen so das Vertrauen von Investoren. Pauschale Pflegebeiträge versprechen zudem häufig stabile #Cashflows. Aber auch hier bestehen für Eigentümer und Betreiber Herausforderungen, allerdings aus dem regulatorischen Umfeld.

Professionalisierung zahlt sich aus

Die Studie von »PwC« zeigt auch, dass Investoren hauptsächlich eine #Core- und Core-Plus-Strategie verfolgen. Sie planen also langfristig, investieren in hochwertige Bestandsobjekte und möchten Risiken mithilfe langer Mietvertragslaufzeiten und bonitätsstarken Pflegeheimbetreibern minimieren. Überraschenderweise gewinnen zunehmend jedoch auch »Value-add-Objekte« an Bedeutung, wobei die Anleger den Wert einer Immobilie durch Investitionen und ein aktives Assetmanagement gezielt erhöhen. »Das steigende Interesse an ›Value-add-Objekten‹ ist auch ein Indikator für die fortschreitende Professionalisierung der Branche, weist aber auch auf die schlicht fehlenden Investitionsmöglichkeiten in den konservativeren Segmenten hin, nämlich ›Core‹ und ›Core Plus‹«, sagt Prof. Dr. Florian Hackelberg von der »HAWK«, der die Studie begleitet hat.

Das wichtigste Entscheidungskriterium für über drei Viertel der Investoren sind Bonität und Erfahrung des Betreibers. Ob Objekte regulatorische Vorgaben wie die Einzelzimmerquote erfüllen, ist für ebenso viele Befragte von hoher Bedeutung. Betreiber achten bei der Ansiedlung eines neuen Standortes hingegen vor allem auf die Mikrolage, sprich die nähere Umgebung, und ob Fachkräfte das #Objekt gut erreichen könnten.

Hohe #Renditen trotz Herausforderungen

Der Markt für Seniorenimmobilien steht jedoch auch vor Herausforderungen. So gibt es etwa eine geringe Neubauaktivität, weshalb auf absehbare Zeit ein Nachfrageüberhang bei Investoren zu erwarten ist. Zudem könnte sich der bereits bestehende Fachkräftemangel in der Pflege weiter verschärfen. Doch auch wenn die Renditen aufgrund solcher Faktoren in den vergangenen Jahren abgenommen haben, liegen sie dennoch über anderen Assetklassen: Anfang 2021 lag die Spitzenrendite für Gesundheitsimmobilien, von denen Seniorenobjekte den größten Teil ausmachen, bei vier Prozent.