Reform der Grundsteuer beginnt, Tipps vom Immobilienprofi Otto Stöben

Otto Stöben, 6. Januar 2022

  • Rund um Hauseigentum und Grundeigentum gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte, Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen, immer die richtige Entscheidung zu treffen. In loser Folge geben Ihnen die Fachleute von Otto Stöben unter der Rubrik »Infos vom Immobilienprofi« Hinweise, die Sie umfassend zu einem bestimmten Immobilienthema informieren

Nachdem das Bundesverfassungsgericht im April 2018 die Vorschriften für die Bemessung der Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt hatte, wurden vom Bund im November 2019 mit der Verabschiedung des Grundsteuer-Reformgesetzes neue Bewertungsregeln erstellt – das sogenannte »Bundesmodell«. Den Ländern wurde die Möglichkeit gegeben, eigene Regelungen über die Grundsteuer zu schaffen, welche vom Bundesmodell abweichen können (#Länderöffnungsklausel). Schleswig-Holstein übernimmt das Bundesmodell und verzichtet auf die Nutzung der Länderöffnungsklausel.

Bisher wurde die Grundsteuer von den Kommunen auf Basis von Einheitswerten berechnet, welche den Grundstückwerten aus den Jahren 1935 (Ostdeutschland) beziehungsweise 1964 (Westdeutschland) entsprachen. Da in den letzten Jahrzehnten kaum Anpassungen vorgenommen wurden, bewertet das Bundesverfassungsgericht diese Werte als inzwischen völlig veraltet und verweist auf eine Ungleichbehandlung.

Das neue System bemisst sich nach wie vor am Grundstückswert, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinden. Anders als vorher hängt der Grundstückswert bei Wohngrundstücken allerdings nun vom Bodenrichtwert und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete ab, welche regelmäßig aktualisiert werden. Außerdem wird die Fläche des Grundstücks, die Art des Gebäudes und dessen Alter mit einbezogen. 

Der Hebesatz soll durch die Kommunen so angepasst werden, dass die Grundsteuerreform insgesamt aufkommensneutral gestaltet wird. Für die Kommunen bedeutet das, nach der Reform nicht mehr Steuern einzunehmen als zuvor. Für die einzelnen Steuerpflichtigen kann sich die Höhe der Grundsteuer jedoch ändern. Vermieter werden eventuelle Mehrkosten auf die Mieter umlegen.

Seid Januar 2022 wird nun damit begonnen, die rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland (ca. 1,3 Mio. Grundstücke in Schleswig-Holstein) neu zu bewerten und somit die neuen Grundsteuerwerte erstmals festgestellt (Hauptfeststellungszeitpunkt). Diese werden der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 zugrunde gelegt. Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt künftig sieben Jahre, so dass die nächste Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2029 erfolgt.

Zum ersten Mal wird die auf den neuen Grundsteuerwerten basierende Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen sein. Bis dahin gelten die bisherigen Einheitswerte und Grundsteuermessbeträge weiter. Grundstückseigentümer sind aufgefordert, vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 eine Erklärung zur Feststellung der Grundstückswerte abzugeben.