Wann bei Immobilien Erbstreitigkeiten vorprogrammiert sind

Wann bei Immobilien Erbstreitigkeiten vorprogrammiert sind

Von Manfred Gabler

Wer freut sich nicht, wenn die Eltern einem ein Haus oder ein Baugrundstück vererben. Selbst dann, wenn die Immobilie mit den Geschwistern oder anderen Verwandten geteilt werden muss. Schließlich ist Erben ein schöner Bonus, den man ohne eigene Leistung erhält.

Aufgrund der stark gestiegenen Immobilienpreise wird es für jüngere Menschen immer schwieriger, genügend Eigenkapital zu bilden, um eine eigene Immobilie erwerben zu können. Da kommt die geerbte Familienimmobilie gerade zur rechten Zeit. Doch so attraktiv die geerbte Immobilie auf den ersten Blick auch scheint – in zahlreichen Fällen geht der Streit um das Erbe jetzt erst los. Grund dafür ist, dass bei einem attraktiven Nachlass niemand aus der Familie wirklich nachlassen will und plötzlich um jeden Cent gestritten wird.

Einer der Miterben wohnt selbst in der gemeinsamen #Immobilie

Hat eine Tochter die Eltern bis in den Tod hinein gepflegt und deshalb umsonst in der Parterrewohnung der Altstadtvilla mietfrei gelebt, ist mit dem Tod der Eltern quasi die Geschäftsgrundlage für das mietfreie Wohnen weggefallen. Zu den miterbenden Geschwistern dürfte sich jedenfalls das Verhältnis abrupt abkühlen. Denn die weiter mietfrei im Haus lebende Schwester wird von den anderen Miterben, die entweder zur Miete wohnen oder ein eigenes Haus besitzen, als Made im Speck empfunden. Nutzt sie diese Situation auch noch aus, indem sie den Verkauf oder Sanierungsmaßnahmen blockiert, eskaliert der Streit leicht. Zumindest sollten sich die Geschwister darauf einigen, dass die mietende Erbin eine Nutzungsentschädigung zahlt - gerne auch zu etwas reduzierten Konditionen. Aus den Entschädigungen bekommt der miterbende Bewohner dann seinen Anteil wieder zurück. Ein ordentlicher Mietvertrag ist dagegen taktisch nicht die beste Option, da er einen späteren Verkauf der Immobilie erschweren kann.

Unterschiedlicher emotionaler Bezug zur Immobilie

Wenn Kinder und weitere Verwandte eine Immobilie erben, werden sie qua Gesetz automatisch zur Erbengemeinschaft. Diese Zwangsgemeinschaft ist eigentlich als juristisches Provisorium gedacht. In der Praxis streiten sich die Verwandten allerdings oft Jahre lang wie die Kesselflicker. Ein Grund: Die Mitglieder der Erbengemeinschaft haben einen unterschiedlichen emotionalen Bezug zur Immobilie. Der eine Erbe sieht es als erstrebenswert an, das gemeinsame Elternhaus in der Familie zu halten. Der andere Erbe hat keinen Bezug dazu, weil er schon seit Jahren 500 Kilometer entfernt wohnt. Das ist für ihn nur Ballast. Der Erbe, der das Objekt halten will, sollte den anderen Miterben zu gemeinsam abgestimmten Konditionen auszahlen. Damit kann er das Objekt für sich oder die Familie halten.

Die Erbimmobilie wird zur Ruine

Ein ständiger Streitherd entsteht auch dann, wenn die Immobilie sanierungsbedürftig ist. Dann treten die finanziellen Unterschiede in der Erbengemeinschaft zu Tage. Der eine Erbe hat das Geld, um zu investieren, der andere hat dies eben nicht. Das führt dazu, das auch für vollkommen Fremde von außen sichtbar wird, dass es sich um eine Erbimmobilie mit mächtigem Investitionsstau handelt. Wenn jetzt nicht der gordische Knoten gelöst wird, ist die Erbimmobilie bald eine Ruine. 

Hier lautet die wirtschaftliche Empfehlung: Investiere niemals Geld in etwas, was dir nicht zu 100 Prozent gehört. Selbst wer das Geld für Investitionen hat, schafft eine Abhängigkeit zu seinen Miterben, die bei einem zukünftigen Streit dazu führt, dass nicht nur die geerbte Immobilie, sondern auch das investierte Geld blockiert ist. Eine derart große Angriffsfläche sollte man auch unter Familienmitgliedern nicht bieten. Besser ist es, die Immobilie, wo das rechtlich möglich ist, zuerst in Teileigentum aufzuteilen. Danach lassen sich die daraus entstandenen einzelnen Wohnungen auf die Erben verteilen. Nun kann der Erbe in seinen Teil des Vermögens beziehungsweise seine eigene Wohnung investieren und auch entscheiden, wann er dies machen möchte.

Mietüberschüsse aus der Immobilie erhöhen die Steuerlast

Miterben einer vermieteten Immobilie müssen die Mieteinnahmen entsprechend ihres Erbteils versteuern. Werden die Mietüberschüsse unter den Miterben in der Erbengemeinschaft regelmäßig ausbezahlt, können auch klamme Erben ihre Steuerschuld begleichen. Wenn nun aber ein meist finanziell besser gestellter Miterbe die Auszahlung der auf dem gemeinsamen Mietkonto eingegangenen Mieteinnahmen blockiert, steigt der Druck durch das Finanzamt auf die schlechter gestellten Erben. Bisweilen geht das Kalkül des Stärkeren dann sogar auf. Er lässt den Miterben zunächst aushungern und bietet sich anschließend als Retter an, indem er den Erbanteil weit unter Wert abkauft.   

Hier lautet die Empfehlung, die Erbengemeinschaft so schnell wie möglich aufzulösen, um die finanziellen Auswirkungen in Richtung Finanzamt in den Griff zu bekommen. Einfach darauf warten und hoffen, bis der Miterbe die Gelder frei gibt, endet schnell in der Sackgasse. Dann kämpft der finanziell angeschlagene Miterbe plötzlich auf zwei großen Baustellen um das eigene Überleben – in der Erbengemeinschaft und gegenüber dem Finanzamt.

Streit um den Wert der Immobilie

Ständiger Zankapfel in Erbengemeinschaften ist last but not least der Wert der Immobilie. Zwar besteht oft ein grundsätzliches Einverständnis, die Immobilie aufzuteilen. Uneinigkeit besteht aber in der Frage des Wie und der Umsetzung. Der eine Erbe schätzt den Wert der Immobilie auf lediglich 400.000 Euro, weil er sie insgeheim selbst kaufen will. Der andere Erbe schätzt sie auf eine Million Euro, weil er sie zu einem Maximalpreis am Markt veräußern will. Die unterschiedlichen Wertvorstellungen basieren hier also auf den divergierenden Motiven der Erben selbst. Kann man sich nicht auf einen bestimmten Wert bzw. Verkaufspreis einigen, bedarf es zunächst eines Sachverständigengutachtens.

Tod auf Raten vermeiden

Doch wie lassen sich all die Tricks rund um das Immobilienerbe vermeiden? Generell muss betont werden, dass die meisten der vorgestellten Lösungsansätze nur ein Tod auf Raten sind, solange die Erbengemeinschaft nicht aufgelöst ist. Denn in ihr geraten die unterschiedlichsten Charaktere leicht aneinander, werden Machtspiele ausgetragen und in der Vergangenheit erlittene emotionale Verletzungen und Niederlagen abgegolten. Daher sollte man immer die Ursache des Problems angehen und nicht die Symptome bekämpfen. Betroffene Erben können unter www.erbteilung.de/ofpr eine kostenfreie Online Fallprüfung durchlaufen und sich so schnell und unkompliziert Klarheit darüber verschaffen, ob und wie sie die zerstrittene Erbengemeinschaft ohne finanzielles Risiko und stressfrei verlassen.

Über den Autor

Betriebswirt Manfred Gabler ist Geschäftsführer der Erbteilung GmbH in Weilheim, die Erben dabei hilft, Ihr Erbteil möglichst schnell und werthaltig aus der Erbengemeinschaft herauszulösen.